아파트 임장을 할 때 고민되는 것 중에 하나가 신축으로 이사갈지 아니면 구축으로 이사갈지를 고민하는 것입니다. 신축은 아파트 내부에 인테리어가 화려하고 단지내 편의시설이 잘 갖춰져 있는 반면에 가격이 비싼 면이 있습니다 반면에 구축은 가격은 비교적 저렴하지만 단지내 편의시설이 거의 없거나 건물의 시설들도 노후화 된 경우가 많습니다. 이러한 신축과 구축의 차이를 이해하고 내 생활에 맞는 선택을 하는 것이 임장의 과정일 것입니다. 이번 글에서는 신축과 구축 아파트를 임장할 때 체크해 보아야 할 점을 각각 이야기해 보고 비교해 보도록 하겠습니다.
신축은 하자와 옵션부터 확인하기
신축 아파트를 볼 때 겉보기에 깔끔하고 새것이기 때문에 문제 없겠지라는 생각이 들기 쉬울 것입니다. 그러나 신축을 확인할 때 가장 흔한 실수는 하자 체크를 대충 하고 넘어가는 것입니다. 아파트의 하자는 초반에 잡을수록 해결이 쉬운데 입주 후 시간이 지나면 원인을 규명하기가 어렵거나 책임의 공방으로 번질 수 있습니다. 임장시에 먼저 실내 하자 포인트를 순서대로 보는 것이 현명한 방법입니다. 현관에서는 문틀걸림 여부, 도어락 작동 정상여부, 수납장 내부 마감 상태를 확인하고 거실과 방은 벽지 들뜸, 균열, 오염, 바닥 들뜸과 삐걱거림, 걸레받이 마감 불량 등을 체크해 보아야 합니다. 창호는 반드시 열고 닫아보기를 반복해보고 창틀 실리콘 마감이 고르게 되어 있는지 바람이 새는 느낌이 없는지 확인해 보는 것이 좋습니다. 주방은 싱크대 하부를 열어 배관 연결부 물자국이 없는지 수압과 배수가 정상인지 확인하고 욕실은 배수구 악취, 실리콘 마감, 타일 들뜸, 환풍기 작동을 체크해 보면 될 것입니다.
신축에서는 호실별로 옵션을 다르게 계약하는 경우가 많기 때문에 같은 단지 내 아파트의 다른 집을 임장하는 경우 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋습니다. 시스템 에어컨, 빌트인 가구, 수납 관련 프리미엄 옵션같은 요소가 잘 적용되어있는지 따져보아야 합니다. 같은 평형이라도 옵션의 유무에 따라 가격이 달라질 수 있고 향후 전세를 놓거나 매매를 할 때에도 선호도가 달라질 수 있기 때문입니다. 또한 공용부에 대한 완성도도 중요합니다. 엘리베이터 대수와 엘리베이터 실과 복도 환기와 냄새, 주차장의 기둥간격, 회전반경에 따른 동선, 전기차 충전 구역 위치, 쓰레기장 동선과 악취 관리 상태를 체크해 보면 살면서 불편할 것이라고 추정되는 지점을 많이 걸러낼 수 있을 것입니다.
마지막으로 신축은 하자보수에 대한 부분을 확인해 보는 것이 좋습니다. 하자 접수 방식, 처리 기간, 입주 초기 민원 성향을 게시판 공지나 안내문을 통해 보면 단지 운영 분위기를 가늠할 수 있습니다. 신축은 새것이라서 좋은 점도 많지만 그만큼 초기에 꼼꼼히 확인해야 손해가 줄어드는 부분이 분명히 존재합니다. 임장 할때 확인한 하자나 애매한 부분은 사진으로 남기고 중개인에게 나중에 질문해 두는 것이 좀 더 임장의 성과를 높일 수 있을 것입니다.
구축은 기본 설비 시설 확인하기
구축 아파트는 신축보다 가격이 합리적이기 때문에 매력적으로 보이지만 임장에서 놓치면 나중에 수리를 하는데 큰 비용으로 돌아오는 경우가 있습니다. 구축 임장의 핵심은 보이지 않는 기본 설비와 관리 상태입니다. 먼저 누수, 결로, 곰팡이 흔적을 집중적으로 찾아 보아야 합니다. 외벽과 근접해 있는 방의 코너 부분, 창 주변, 붙박이장 안쪽, 욕실 천장과 벽면, 베란다 창호 모서리는 결로가 자주 생기는 위치입니다. 벽지 얼룩이 있거나 만졌을 때 축축한 느낌이 있다면 원인을 반드시 물어보아야 하며 단순히 그 위에 도배로 가린 흔적이 있는지도 확인하는게 좋습니다. 주방 싱크 하부와 욕실 배관 주변은 물자국, 곰팡이, 목재 부풀음이 없는지 체크해 보면 됩니다.
다음으로 배관, 전기, 난방과 같은 인프라 설비의 교체 주기에 대한 것입니다. 구축에서 수리를 하는 비용이 크게 드는 부분은 샷시, 보일러, 배관, 욕실 방수, 전기 승압 공사와 같은 항목입니다. 임장 때 보일러 연식과 위치, 가동 소음, 배관 누수 흔적을 확인해 보고 누전차단기와 분전함 상태도 한 번 확인해 보면 좋을 것입니다. 엘리베이터가 있는 단지라면 엘리베이터 교체 계획이나 보수공사 이력, 잦은 고장 여부도 관리사무소 공지나 게시판에서 힌트를 얻을 수 있을 것입니다. 또한 구축은 중앙난방인 경우가 많아 특히 겨울에는 관리비가 신축보다 많이 나온느 경우가 있어 이 부분도 총 비용에 고려하는 것이 현명한 방법입니다.
주차 동선에 대한 부분은 특히 구축에서 크게 느끼는 부분입니다. 세대당 주차대수가 낮은 단지는 야간에 주차를 할 때 이중, 삼중 추자를 해야하는 경우가 많아 스트레스가 높습니다. 이러한 요인은 생활 만족도를 크게 떨어뜨릴 수 있으니 가능하면 저녁 시간대에 단지 주변 주차 상황을 한 번 보는 것을 권장 합니다. 주차장 진입로 경사의 폭과 각도, 지하주차장이 아파트로 연결되는지 여부, 방문객 주차 정책도 확인해 보면 좋을 것입니다.
마지막으로 구축은 향후 가치 상승에 대한 요인이 단지에 대한 이슈로 갈리는 경우가 많습니다. 재건축과 리모델링과 관련된 안전진단, 재건축 또는 리모델링 추진위 같은 이슈를 인터넷 매체를 통해 확인해 보는 것이 좋습니다. 또한 민원과 분쟁이 잦은 단지인지도 게시판과 주변 분위기를 통해 조심스럽게 체크해 볼 필요가 있습니다. 구축은 신축보다 변수가 많지만, 그만큼 임장을 제대로 하면 낮은 비용으로 좋은 선택으로 이어질 가능성도 커집니다.
신축과 구축을 점수화하여 비교하기
신축과 구축을 비교할 때 가장 흔한 실수는 좋아 보이는 장점만 비교하고 단점에 따른 기회비용과 생활 스트레스를 숫자로 정리해 두지 않는 것입니다. 임장 전에 본인에게 중요한 요소를 기반으로 기준을 몇 가지로 정해 보는 것을 권장합니다. 예를 들어 출퇴근 동선, 주차 스트레스, 수비 비용처럼 생활에 직접 연결되는 항목일 수록 좋다고 생각합니다. 그 다음 임장에서는 동일한 항목을 확인하면서 정량화 하는 것입니다. 예를 들어 각 항목에 대해 “좋음 3점, 보통 2점, 아쉬움 1점으로 표시한 뒤에 총점을 통해 비교해 볼 수 있을 것입니다. 또한 아쉬운 이유를 비고 란에 한 줄로 적어두면 임장 후에 다시 비교를 할 때 도움이 될 것이비다. 이렇게 정리하면 신축과 구축의 장단점이 단순히 느낌적인 부분에서 데이터로 보이기 시작하고 최종 선택이 훨씬 수월해 집니다.
비교에서 핵심이 되는 것은 총비용입니다. 신축은 초기 수리 비용이 적고 새 설비의 편의성이 장점이지만 초기 프리미엄이 반영된 높은 가격을 감수해야 할 수 있습니다. 구축은 초기 매입 비용이 낮아 보이더라도 샷시, 욕실, 보일러와 같은 수리비가 누적되면 생각보다 큰 비용을 지불해야 할 수도 있습니다. 그래서 구축은 수리 범위를 어디까지 할지를 임장 단계에서 현실적으로 가늠하여야 하고 신축은 옵션이 적용된 범위와 하자 리스크를 비용 관점에서 정리해 보아야 합니다.
생활과 관련된 요소의 비교도 중요합니다. 신축은 커뮤니티, 지하주차장의 아파트 내부로의 연결성, 보안 등의 관점에서 단지 설계가 좋은 장점이 있는 반면 서울과 일부 수도권을 제외하고는 입지 측면에서는 구축이 더 좋은 경우도 있습니다. 따라서 교통, 학군, 상권이 구축이 유리한지 신축이 생활권이 이미 완성된 곳인지 확인해 보는 것이 필요합니다. 또 소음 변수도 비교 항목에 포함해야 합니다. 신축이라고 층간소음이 무조건 적은 것은 아니며 구축이라고 무조건 시끄러운 것도 아닙니다. 임장을 할 때 창문을 열고 닫은 상태로 각각 소음을 들어보고 엘리베이터와 옆 세대로 부터 유입되는 소음을 체크해 보면 좀 더 만족스러운 선택을 할 수 있을 것입니다.
신축은 하자와 옵션에 대한 부분을 구축은 누수, 배관, 관리비에 대한 분이 확인해야할 핵심적인 부분입니다. 체크리스트를 통해 점수화하여 비교표를 만들면 내 기준에 맞는 아파트를 선택할 수 있을 것입니다. 이렇듯 임장을 할 때부터 비교표로 정리해 보는 것을 강력하게 추천드립니다.