아파트 임장을 여러 지역을 다녀도 막상 계약을 하려고 하면 다시 큰 고민이 생기는 경우가 많습니다. 임장할 때는 집에 대한 느낌과 장단점을 파악하지만 계약에 대한 결정은 결국 가격과 대출 등에 대한 리스크에 대한 해결,이사 일정이 맞추어질 때 이루어 집니다. 특히 요즘처럼 매물 정보와 선택지가 많을수록 결정을 미루다가 좋은 매물을 놓치거나 반대로 급하게 계약해 후회하는 경우도 발생합니다. 그래서 임장을 모두 마친 후에는 일장 결과를 검토하여 몇 가지 후보 매물에 대해 매도자 또는 임대인과 협상을 하고 계약하기 까지 단계적으로 신중히 진행을 하는 것이 좀 더 현명한 결정을 하는데 도움이 될 것입니다. 이번 글에서는 아파트 임장 이후 계약을 결정할 때까지의 과정을 로드맵 형태로 정리해 보도록 하겠습니다.
(1단계) 임장 결과 정리와 후보 매물 압축하기
임장 직후에는 임장에 대한 기억과 느낌이 남아 있는 시기이기 때문에 이 시기에 정리를 제대로 해두면 결정을 하는데 좀 더 수월해 질 것입니다. 먼저 해야 할 일은 후보 매물을 2~3개로 줄이는 것입니다. 조금 더 후보 매물을 보면 더 좋은 것을 고를 수 있겠지라고 생각할 수도 있지만 후보매물이 너무 많으면 비교하기도 쉽지 않아 혼란이 발생하기 쉽다고 생각합니다. 그렇기 때문에 가격, 입지, 소음, 주차, 하자와 같은 핵심 항목을 몇 개 정도로 비교표를 만들고 점수를 매기는 방식으로 표시를 한 다음에 상위 몇 개 물건을 후보로 선정하는 것이 좋을 것입니다. 이때 추가로 중개인에게 질문을 하여 답변을 받았던 내용까지 고려하여 수치화 할 수 있다면 좀 더 명확한 비교가 될 수 있을 것입니다. 대표적으로 관리비 구성표, 최근 보일러나 샷시에 대한 수리 내역, 누수나 결로와 같은 하자 이력 같은 항목은 계약을 결정할 때 핵심적인 요소가 될 것입니다. 전세 계약을 준비할 때 전세자금 대출을 고민한다면 기존 금융기관으로 부터의 대출 여부와 선순위에 대한 권리까지의 확인도 필요할 것입니다.
또한 임장을 주간 시간에만 하였다면 야간 시간대에 한 번 더 해보는 것이 결정에 도움이 될 것입니다. 낮에 괜찮았던 곳이 저녁에는 자동차의 교통량이 많아 소음이 커질 수도 있고 단지내 주차가 어려울 수도 있습니다. 최소한 1번은 퇴근 시간대나 야간에 단지 주변과 주차 상황을 본다면 좀 더 후보를 선정하는데 만족할 수 있는 결과를 얻을 수 있을 것입니다. 이렇 듯 이 단계의 목표는 불확실한 정보들을 빠르게 확정해 후보를 좁혀나가는 것입니다.
(2단계) 가격과 조건 협상하기
후보가 2~3개로 좁혀지면 그다음은 협상과 조건에 대해 매도인이나 임대인과 조율을 하는 단계입니다. 많은 사람들이 협상을 가격 깎기로만 생각하는경우가 많습니다. 하지만 가격뿐 아니라 일정과 수리, 옵션, 특약까지 포함해 모든 조건들을 맞추어 나가는 과정입니다. 예를 들어 매도인이 가격을 잘 깎아주지 않는다고 하면, 대신 잔금 일정 조정, 입주 청소, 일부 수리와 같은 방식으로 조건을 조율할 수도 있을 것입니다. 반면에 가격을 조금 더 주더라도 입주일이 정확히 맞거나 추가로 인테리어를 할 필요가 없다면 전체 비용 기준으로는 이득인 경우도 있습니다. 협상은 단순한 흥정이 아니라 총비용과 리스크를 줄이는 과정이라고 생각하면 될 것입니다.
이 시기에 반드시 해야 할 것은 권리관계와 기본 서류 점검하는 것입니다. 매매라면 등기부등본을 통해 소유자와 근저당, 가압류 등 권리 관계를 확인하고 실제 계약 상대방이 소유자나 적법한 대리인인지 확인해야 합니다. 전세라면 보증금이 선순위 권리보다 안전한지 전입, 확정일자와 관련된 조건을 어떻게 가져갈지 보증보험 가입 가능성 등도 함께 검토하는 것이 일반적입니다.
또한 계약서에 들어갈 특약을 미리 문장으로 준비해 두면 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다. 예를 들어 누수나 결로와 같은 하자 발생 시 수리 책임 범위나 에어컨이나 붙박이 가구 등과 같은 옵션 목록을 명시할 수도 있을 것입니다. 부동산에 대한 계약이 처음일수록 특약을 구두로만 믿고 넘어가는 경우가 많은데 무엇보다 중요한 것은 문서로 기록하여 남기는 것입니다. 이 단계의 목표는 조건에 대한 내용을 문서로 명시화 함으로써 리스크를 낮추는 것입니다.
(3단계) 계약 후에 잔금 치루고 입주하기
마지막 단계는 최종 결정을 하고 실행으로 옮기는 단계입니다. 이 시기에 중요한 것은 일정을 역산해 보는 것입니다. 잔금일, 입주일, 이사 날짜를 먼저 잡고 그 일정에 맞추어 대출 실행, 보험 가입, 계약금 및 잔금 송금, 서류 준비를 역으로 맞추어야 합니다. 일정이 정리되지 않으면 마음이 급해지고 실수를 할 확률이 높아집니다. 그래서 최종 결정 전에는 내 일정이 가능한 매물인지를 먼저 확인해야 합니다.
계약 당일에는 기본적으로 확인할 것이 있습니다. 계약서의 당사자 정보, 주소, 면적, 금액, 계약금 및 잔금 일정, 인도일, 관리비 정산 기준, 옵션, 비품 목록, 특약 문구가 모두 빠짐없이 들어갔는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한 계약금은 반드시 계약서 작성과 확인이 끝난 뒤 송금하는 것이 일반적입니다. 송금을 하고 나서 영수증 또는 입금 확인서도 남겨두는 것이 좋습니다.
계약 이후에서 잔금을 치루기 전에는 약속한 수리나 옵션에 대한 것이 이행되는지 체크해야 합니다. 전세라면 전입신고와 확정일자, 필요 시 보증보험 절차를 잔금송금과 입주 일정에 맞춰 진행해야 합니다. 매매라면 소유권 이전과 관련된 절차를 준비하고 잔금 처리, 열쇠 인도, 관리비 정산 등을 챙겨야 합니다. 결국 계약서에 서명한 것이 끝이 아니라 입주까지 완벽히 이루어져야 끝이 나는 것입니다.
아파트 임장 후에 계약을 하기 까지 후보매물에 대한 압축과 추가 확인하기에서 부터 계약하고 잔금을 치루기까지의 준비를 단계별로 살펴 보드는 것이 좋을 것입니다. 복잡해 보이지만 이렇게 해야할 일을 쪼개서 진행한다면 좀 더 꼼꼼하게 챙길 수 있고 실수도 줄어들 것입니다. 그렇게 된다면 입주 후에도 만족하는 생활을 영위할 수 있을 것이라 생각합니다.