토지거래허가구역에서 아파트를 매수하는 것은 생각보다 쉬운일은 아니라고 생각합니다. 토지거래허가를 받고 본계약까지 마친 뒤에 일반적으로 은행 대출 절차를 실행을 합니다. 하지만 허가신청 전에 확인했던 예상금액보다 대출가능 금액이 예상보다 적게 나오는 경우가 종종 발생합니다. 이 때 가장 먼저 할 일은 다른 곳에서 부터 부족 자금을 구하는 것이 아니라 어떤 서류를 다시 맞춰서 작성해야 하는지 확인하는 일입니다. 이러한 경우 보통 두 가지 상황으로 나누어 집니다. 하나는 토지거래허가 자체를 변경신청하는 경우이고 다른 하나는 실거래신고와 자금조달 서류를 정정 및 보완하는 경우입니다. 서울시도 허가구역에서는 계약 체결뿐 아니라 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 매수자와 매도자가 공동으로 허가를 받아야 한다고 안내하고 있습니다.
1. 변경허가 필요 여부 확인하기
부동산거래신고법 시행규칙 제9조는 변경허가 신청 시 추가 서류를 붙여야 하는 경우를 두 가지로만 규정하고 있습니다. 토지 이용계획을 변경하는 경우와 계약예정금액을 변경하는 경우입니다. 따라서 매매대금과 실거주 목적이 그대로인데 은행대출 금액이 줄어들어 지인으로 부터의 차입 등으로 부족분을 메우는 경우라면 법 조문상으로는 변경허가가 반드시 필요하다고 단정할 수는 없습니다. 다만 실제 허가 심사 때 자금조달계획서를 제출하고 허가를 받은 만큼 잔금 지급 전에 관할 구청에 연락을 하여 변경허가 대상인지, 보완서류 제출인지를 먼저 확인하는 것이 가장 바람직하다고 생각합니다.
2. 사유서 준비하기
실무적으로 자금조달계획의 변경사하에 대한 사유서 또는 소명서를 가장먼저 준비해야 합니다. 법정서식으로 형식이 정해져 있는 것은 아니지만 내용은 구체적일 수록 좋습니다. 일반적으로 당초 예상 대출금액, 은행 최종 승인금액, 부족액, 지인 차입 예정금액, 차입일 등을 포함하고 잔금 지급일, 매매대금과 실거주 계획은 변동 없다는 점을 작성합니다. 제목은 '자금조달 변경 사유서' 정도로 작성하고 매수인의 서명날인으로 마무리 하면 되겠습니다. 이 문서는 구청 보완용으로도 사용하기도 하고 실거래신고 보완 설명자료로도 활용하기도 합니다. 허가 신청 단계에서는 강남구, 서초구의 안내사항 처럼 자금조달계획서는 제출하지만 증빙까지 요구하지 않는 경우가 많이 있습니다.
3. 자금조달계획 서류 보완하기
그 다음으로 자금조달계획 관련 서류를 준비해야합니다. 변경 허가 단계에서 구청등 지자체에서 보완을 요구하면 기존 토지취득자금 조달계획서의 금액을 다시 맞추어서 작성하고 제출하면 됩니다. 원래 '금융기관 대출'로 적었던 금액을 은행 최종 승인액으로 줄이고 부족한 차액은 차입금 항목에 추가하여 총액이 매매대금과 정확히 일치하면 됩니다. 반면에 본계약 후 부동산거래신고 단계에서는 다른 종류의 서류를 작성해야 합니다. 이러한 경우에는 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 기준으로 작성합니다. 2026년 개정 규칙에 따르면 '그 밖의 차입금'을 적은 경우 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류를 첨부하도록 규정하고 있습니다. 또 대출이 아직 실행되지 않아 금액 증명이 어렵다면 사유서 첨부하도록 하고 있습니다.
4. 차용증 등 증빙서류 준비하기
지인에게 빌리는 경우에 가장 중요한 증빙서류는 차용증입니다. 차용증에는 최소한 채권자와 채무자의 성명, 주민등록상 주소, 차입금액, 차입일, 사용목적, 이자 유무와 이율, 변제기, 상환방법, 계좌번호, 서명날인이 포함되어 작성되어야 합니다. 형식보다 중요한 것은 실제 돈의 흐름과 자금조달 계획서의 내용이 일치하는 것입니다. 그렇기 때문에 실무적으로는 먼저 차용증을 작성하고 지인이 매수인 계좌로 차입금을 송금하고 다시 매수인이 매도인에게 잔금을 이체하는 흐름으로 진행을 합니다. 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류가 중요하므로 차용증과 계좌이체 내역을 함께 남겨 두는 것이 증빙하기에 좋습니다.
5. 최후의 경우 부동산거래계약 변경 신고서 검토
이미 본계약에 대한 거래 신고를 마친 뒤라면 부동산거래계약 변경 신고서 까지도 검토해 볼 수 있습니다. 부동산 거래신고는 계약일로부터 30일 이내가 원칙이고 이미 신고한 내용 중 자금조달 항목을 정정해야 하면 시행규칙상 별지 제3호 ‘부동산거래계약 변경 신고서’를 작성할 수 있습니다. 따라서 현재 진행된 단계가 신고 전인지, 이미 신고까지 끝난 후인지에 따라 수행해야하는 절차가 달라질 수 있습니다. 신고 전이면 처음 제출하는 자금조달계획서, 입주계획서에 지인 차입에 대한 내용을 반영하면 되고 신고 후이면 변경 신고와 보완 증빙을 같이 준비하여야 합니다.
이제까지의 내용을 간단히 정리한다면 다음과 같은 순서로 진행할 수 있겠습니다. '구청 등에 변경허가 필요 여부 확인 → 자금조달 변경 사유서 작성 → 차용증 작성 → 계좌이체로 차입금 수령 → 변경된 자금조달계획서 또는 자금조달계획서, 입주계획서 작성 → 이미 신고했다면 변경신고서 제출' 입니다. 여기서 가장 좋지 않은 선택은 실제로는 지인으로 부터 자금을 빌렸는데 서류에는 예전처럼 은행 대출로 남겨두는 것입니다. 토지거래허가구역 거래는 허가서류, 본계약, 실거래신고, 자금증빙이 서로 정확하게 맞아떨어질 때 가장 안전한 절차로 입주까지 다다를 수 있습니다.