토지거래허가구역에서 아파트를 살 때는 일반 매매와 접근 방식이 다릅니다. 가장 먼저 알아둘 점은 매수를 하기 전에 구청장 등의 허가를 먼저 받아야 하고 허가 없이 체결한 계약은 무효라는 점입니다. 만약 허가를 피하거나 속이기 위해 계약 내용을 허위로 작성하면 계약 자체가 확정적 무효가 될 수 있고 형사처벌 대상도 될 수 있습니다. 따라서 이 구역의 매수는 허가요건을 충족하는 거래인지를 점검하는 일부터 시작해야 합니다.
1. 매물이 실제 허가 대상인지 여부 확인
토지거래허가구역이라고 해서 모든 거래가 동일하게 규제되는 것은 아닙니다. 서울시 안내에도 허가대상면적 미만의 토지, 경매, 일정한 법률에 따른 분양 공급 등은 허가 예외가 있을 수 있다고 되어 있습니다. 따라서 인터넷 커뮤니티 글이나 중개업소의 구두 설명만 믿으면 안됩니다. 반드시 해당 시점의 지정현황과 예외 여부를 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)이나 관할 구청에서 직접 확인하는 것이 좋습니다. 같은 지역이라도 물건 유형과 거래 형태에 따라 달라질 수 있습니다.
2. 계약과 자금 일정 계획
계약 일정과 자금 일정을 일반 매매처럼 잡으면 안 됩니다. 서울시 안내에 따르면 허가 신청은 매도인과 매수인이 공동으로 해야 하고 신청서에는 계약 내용과 토지이용계획이 들어갑니다. 이 때 실무적으로는 매도인이 매수인에게 위임장을 작성하여 주고 허가 신청을 위임하기도 합니다. 실제 서식상으로도 토지거래허가신청서, 토지이용계획서와 토지취득자금조달계획서 등이 필요합니다. 즉, 토지거래허가구역 매수는 단순히 계약서만 쓰고 끝나는 절차가 아니라는 것입니다. 잔금일, 대출 실행일, 기존 세입자 퇴거일을 촘촘하게 잡아두면 허가 지연이나 보완 요청이 생겼을 때 제 일정에 맞추기 힘들 수 있습니다.
3. 실거주 의무 이행 필요
실거주 및 이용의무를 가볍게 보아서는 안 됩니다. 서울시 안내에는 주거용 토지의 이용 의무기간이 2년으로 제시돼 있고 법률도 허가받은 토지를 일정 기간 허가받은 목적대로 이용해야 하며 시장, 군수, 구청장이 실제 이용 여부를 조사하도록 규정하고 있습니다. 따라서 일단 사두고 전세를 놓는 식의 접근은 매우 위험합니다. 토지거래허가구역 아파트 매수는 실거주 목적이 분명할수록 안전합니다. 잔금일 이후에 4개월 이내에 거주를 하여야 하며 만약 임대수익이나 단기 시세차익을 생각한다면 현행 법제도에서는 부합하지 않는 것으로 판단됩니다.
4. 위반시 형사 처벌 및 행정징벌에 대한 고려
위반 시 불이익이 생각보다 무겁습니다. 법률상 허가 없이 계약을 체결하거나 거짓이나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 토지거래 가격의 30% 이하 벌금의 대상이 될 수 있습니다. 또 허가 목적대로 이용하지 않으면 이행명령을 받을 수 있으며 그 명령을 이행하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 법에서는 이행강제금에 대해 1년에 한 번씩 반복 부과할 수 있도록 되어 있습니다. 토허구역에서는 들키지만 않으면 된다는 식의 판단은 형법적이나 경제적인 면에서 가장 위험하다고 할 수 있습니다.
5. 계약서 특약 및 자금 운용 고려
계약서 문구와 계약금 운용도 보수적으로 해야 합니다. 허가 대상 거래는 허가 전제가 성립하지 않으면 계약 자체가 성립하지 않을 수 있습니다. 그러므로 실무적으로는 불허가 시 계약금 반환 방식과 책임 귀속을 특약으로 분명히 해두어야 합니다. 또한 기존 임차인 명도, 전입 가능 시점, 대출 승인, 잔금일을 모두 허가 절차와 맞물려 검토해야 합니다. 토지거래허가제는 권리관계 점검을 대신해 주는 제도가 아니므로 등기부상 근저당, 가압류 여부와 실제 점유 상태도 매우 면밀하게 확인해야 합니다.
결국 토지거래허가구역에서의 아파트 매수는 가격만 보고 결정할 일이 아닙니다. 허가 대상 여부, 허가 가능성, 실거주 계획, 자금 일정, 위반 리스크까지 한꺼번에 검토해야 비로소 안전한 거래가 완성 됩니다. 토지거래허가구역에서는 서두르는 매수보다, 허가요건과 사후 의무를 정확히 이해한 뒤 움직이는 편이 훨씬 좋습니다. 좋은 매물인지도 중요하지만 먼저 내가 그 매물에 대해 합법적으로 허가를 받고 그리고 끝까지 잔금을 치룰 수 있는지를 꼼꼼하게 따져보는 것이 옳다고 생각합니다.