토지거래허가구역에서 아파트 매수 절차를 진행 할 때 어떻게 해야할지 혼란이 발생하는 부분 중 하나는 허가 단계와 본계약 후 실거래신고 단계 서류가 비슷한 부분이 있어서 같다고 판단하는 것입니다. 이미 허가신청 때 토지취득자금 조달계획서를 제출해 허가를 받았더라도 본계약을 체결한 뒤에는 별도로 주택취득자금 조달 및 입주계획서와 증빙서류를 다시 제출해야 합니다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙'에 따르면토지거래허가구역 내 주택 거래의 경우에도 증빙서류를 첨부하여 제출해야한다고 되어있습니다. 이번 포스트에서는 본 계약 이후에 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 작성하는 시기와 방법에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.
1. 제출 시점은 본계약 체결 후 30일이내
제출 시점은 원칙적으로 본계약 체결 후 30일 이내에 실거래신고를 할 때입니다. 특히 법정 서식은 이 계획서를 부동산거래계약 신고서 접수 전에는 제출할 수 없다고 적고 있습니다. 다시말하면 허가를 받았으니 바로 구청에 증빙부터 제출해서는 아니 됩니다. 반드시 본계약 체결을 한 후에 실거래신고를 하면서 주택취득자금 조달 및 입주계획서와 증빙 첨부를 제출하는 순으로 진행하여야 합니다. 특히, 금융권으로 부터 주택구매를 위한 대출을 받는 경우라면 은행 등의 금융기관에서 본계약서를 요구하기 때문에 본계약 전에 증빙을 제출하는 것은 본계약 이후에 자금 조달 계획이 변경될 수 있으므로 의미가 없을 것으로 생각합니다. 강남구청의 안내에 따르면 구청 방문이나 인터넷 제출을 통해 신고가 가능하다고 합니다.
2. 실거래신고의 제출 서류
실무적으로 준비할 기본적인 서류의 종류는 4가지입니다. 부동산거래계약 신고서, 주택취득자금 조달 및 입주계획서, 매매계약서 사본, 자금출처별 증빙서류입니다. 2026년 2월 10일 이후 계약부터 매매계약서 사본과 계약금 지급 증빙 서류에 대한 첨부가 강화되었습니다. 또한 토지거래허가구역 내 주택은 자금조달계획서와 증빙서류 제출까지 반드시 필요합니다.
3. 주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성 실무
금융기관으로 부터 대출을 받는 경우 라면 주택취득자금 조달 및 입주계획서의 '⑧ 금융기관 대출액 합계'에 작성합니다. 여기에는 금융기관명과 대출액을 기재하고, 증빙은 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등으로 준비하면 됩니다. 아직 대출이 실행되지 않아 최종 금액 증명이 어렵다면, 법정 서식이 인정하는 방식대로 증빙서류 미제출 사유서를 붙여 먼저 신고하고, 이후 실행 내역을 보완하는 방식이 가능합니다. 실무상 보금자리론은 대출신청서 또는 승인 관련 확인서, 실행 후에는 대출 실행내역이나 부채증명서를 묶어 두는 편이 가장 깔끔하다고 생각합니다.
지인에게 빌린 차입금에 대해서는 '⑪ 그 밖의 차입금'에 작성하는 것이 일반적입니다. 서식에는 자금을 제공한 사람과의 관계를 표시하도록 되어 있으므로, 직계존비속이 아니면 그 밖의 관계에 체크하고 관계를 작성하면 될 것입니다. 증빙은 법에 적힌 표현대로 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류가 필요합니다. 실무적으로는 차용증과 입금받은 계좌이체 내역을 같이 준비하는 것이 가장 좋다고 생각합니다. 차용증에는 성명, 주소, 차입금액, 차입일, 이자, 변제기, 상환방법, 사용목적을 작성하고 서명날인까지 해 두어야 합니다. 실무적으로 이 부분에 대해서는 법이 요구하는 '차입 사실과 금액 확인'을 충족시켜야 합니다.
자신의 통장에 보유하고 있는 예금은 '② 금융기관 예금액'에 적습니다. 여기에는 실제로 주택 취득에 사용할 본인 명의 예금만 넣어야 하고 예금잔액증명서 등 예금 금액을 증명할 수 있는 서류로 증빙을 해야 합니다. 작성 기준일은 신고서 제출일과 너무 멀리 떨어지지 않도록 하는 것이 좋다고 생각합니다. 보유한 예금의 일부만 주택을 구매하는데 자금으로 활용할 경우에도 예금 잔액을 모두 활용하지 않는 사유에 대해 간단하게 설명이 가능해야 할 것입니다. 담당자에 따라 보유한 잔액을 활용하지 않고 대출을 받아서 주택을 구매한다는 것에 대해 질의를 할 수도 있기 때문입니다.
작성할 때 가장 중요한 원칙은 각 항목을 중복 없이 작성하고 매수인별로 각각 작성해야 하며 마지막으로 자기자금과 차입금 합계가 실거래 신고 금액과 정확히 일치해야 합니다. 또 아래쪽 조달자금 지급방식에서는 계좌이체, 대출승계, 현금 등 지급방식을 구분해 적어야 하므로, 실제 잔금 흐름과 반드시 일치하도록 작성해야 합니다.
4. 작성 및 제출전에 구청에 문의하기
허가신청 때 냈던 자금조달계획과 본계약 후 신고하는 주택취득자금 조달 및 입주계획서의 내용이 크게 달라졌다면 구청 부동산부서에 먼저 확인하는 것이 리스크를 줄이는 방법일 것입니다. 서울시의 안내와 법령에 따르면 허가받은 사항을 변경하는 경우 변경허가 절차를 두고 있습니다. 그러므로 매매대금이나 이용계획까지 달라졌다면 단순 증빙 보완으로 끝나지 않을 수도 있습니다. 반면에 자금원만 달라진 경우라도 허가서류와 신고서류의 금액 등에 대한 내용은 반드시 맞춰 두어야 합니다.
최종적으로 정리하자면 제출 순서는 '본계약 체결 → 실거래신고 준비 → 주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성 → 보금자리론·지인 차입·예금 증빙 첨부 → 구청 방문 또는 인터넷 신고'입니다. 토지거래허가구역 거래에서는 허가를 받은 것도 중요하지만 최종적으로는 신고서와 실제 자금 흐름이 정확히 일치하여 입주후에도 문제가 없도록 하는 것도 중요합니다. 서류의 금액이나 중요한 내용을 일관성 있게 맞춰 두면 잔금을 지급하기 전에 구청등으로 부터의 서류에 대한 보완 요구가 줄어들 수 있을 것으로 생각합니다.