토지거래허가구역에서 아파트를 매수할 때는 허가를 받고 본계약까지 했더라도 은행 대출이 예상보다 적게 나오면 자금조달계획을 전반적으로 다시 확인해야할 수도 있습니다. 특히 이러한 경우 단순히 부족한 잔금을 채우는 것 이외에도 추가로 검토해야하는 부분이 있습니다. 2026년 2월 10일 이후 국토교통부의 "부동산거래신고법" 시행령 및 시행규칙이 강화됨에 따라 토지거래허가구역 내 주택을 매수하는 경우 자금조달계획서와 증빙서류 제출되도록 규정이 강화되었습니다. 다시말하면 자금 출처에 대한 검증이 더욱 엄격해진 것입니다. 그렇기 때문에 허가 신청시에 제출한 자금조달계획서와 실제 자금의 흐름이 일치하냐가 중요합니다.
1. 최종 가능 대출금액 감액 사유 확인
가장 먼저 해야 할 일은 은행에서 최종 가능 대출금액과 감액 사유를 명확히 확인하는 것입니다. 대부분은 토지거래 허가신청 전에 대략적인 대출가능 금액을 확인하기 때문에 일반적으로는 비슷한 금액의 결과가 나오지만 특수한 상황이 있는 경우 그렇지 않은 경우가 종종발생합니다. 이러한 경우 허가증을 교부 받았던 구청 등에 연락하여 허가신청 당시 제출했던 자금조달계획과 달라진 사정이 변경허가 대상인지 보완 또는 변경신고의 대상인지를 먼저 확인해야 할 것입니다. 법규상으로는 토지거래허가구역 거래는 허가받은 사항을 변경하려고 하는 경우에 다시 허가를 받아야 하고 시행령상 변경허가 신청서를 작성하여 제출하는 경우 변경사유가 포함되어야합니다. 따라서 자금원만 달라진 경우라도 구청이 기존 자금조달계획과의 정합성을 확인할 수 있으므로 잔금 전에 반드시 유선 또는 방문으로 확인하는 것이 안전하게 매수를 완성하는 방법이라고 생각합니다.
2. 매매대금 임의 변경 및 이면계약 금지
그다음으로 중요한 것은 대출금액이 예상보다 적게 나온다고 하여 계약상 매매대금 자체를 임의로 변경하거나 이면 계약에의해 별도로 정산하지 않는 것입니다. 부동산 거래는 계약체결일부터 30일 이내 구청에 신고를 하여야 함이 원칙이고 이미 신고한 내용과 실제 조달방법이 변경되면 정정 또는 변경 절차를 확인해 보아야 합니다. 다시 한 번 강조하자면 자금조달계획에 대해 항목이 더욱 세분화되어 있으며 토지거래허가구역 내 주택 거래는 자금조달계획서와 증빙서류를 함께 제출해야 합니다. 따라서 은행 대출가능금액이 줄었으니 나머지는 현금으로 조용히 메우자는 식으로 진행하면 위험할 수 있습니다. 실제 자금 흐름과 서류를 일치시키는 방향으로 정리하는 것이 현명한 방법이라고 할 수 있습니다.
3. 지인으로 부터 자금조달을 위한 차입 시 절차 준수
지인에게 자금을 빌릴 때는 반드시 차용증을 먼저 작성하고 계좌이체로 돈을 입금받는 순서로 진행하는 것이 좋습니다. 차용증에는 기본적으로 채권자와 채무자 인적사항, 차입금액, 차입일, 사용목적, 변제기, 이자, 상환방법, 연체 시 처리, 서명날인을 포함하여 작성합니다. 그리고 자금흐름을 남기기 위해 반드시 출금한 현금보다 본인 계좌로 입금받도록 하며 잔금도 계좌이체로 지급해야 합니다. 국세청도 부모-자녀와 같이 특수관계 간 거래 사례를 설명하면서 차용증의 형식과 내용이 통상적이어야 하고 실제로 차용증대로 이자를 지급해야 차입금으로 보기 쉽다고 안내하고 있습니다. 차용증만 쓰고 실제 상환이나 이자 지급이 없으면 증여로 판단되어 증여세가 추징될 수도 있습니다.
4. 차입금에 대한 적정 이율 검토
상속세 및 증여세법은 타인으로부터 금전을 무상 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우 그 이익을 증여재산가액으로 볼 수 있다고 규정하고 있고 시행령은 그 기준금액을 1천만 원으로 두고 있습니다. 또 현재 적정이자율은 관련 규정상 연 4.6% 정도입니다. 따라서 지인으로 부터의 자금 차입을 안전하게 진행하려면 설명 가능한 수준의 약정이자를 두고 실제로 이자를 송금한 내역까지 남기는 것이 좋을 것입니다.
5. 증빙서류 구비 철저
2026년 주택취득자금 조달 및 입주계획서 서식에는 금융기관 대출과 별도로 그 밖의 차입금 항목이 있고 첨부서류로는 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류를 요구합니다. 또 제출일 기준으로 아직 대출이 실행되지 않았거나 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 붙일 수 있도록 되어 있습니다. 결국 지인 차입을 쓰게 되었다면 실무상으로는 차용증, 계좌이체 내역, 잔금 지급내역, 필요시 사유서를 준비해야 할 것입니다.
대출이 적게 나왔을 때 대처하는 방법은 '은행 최종 한도 확인 → 구청에 변경허가, 보완 필요 여부 확인 → 지인과 정상적인 차용증 작성 → 계좌이체로 차입 및 잔금 지급 → 자금조달계획서와 증빙서류 정리' 순으로 진행하면 되겠습니다. 자금을 다른 방법으로 조달하여 서류와 불일치 하는 방식은 거래를 완성하고 입주를 하는데 위험할 수 있습니다. 이 경우는 대출금액에 따라 자금이 부족해졌다면 서둘러 비공식적으로 메우기보다 먼저 서류를 다시 갖추고 신고하는 방향이 현명하다고 생각합니다.