토지거래허가구역에서 아파트를 매수하기 위해 구청에 허가신청을하면 단순히 서류 제출로 끝나는 것이 아닙니다. 신청 접수 이후에 구청은 서류검토와 관련 부서 협의, 현장조사 등을 거쳐 허가 여부를 판단합니다. 그렇기 때문에 실제 구청으로 부터의 보완 요청은 서류가 누락된 경우보다 내용이 서로 맞지 않거나 실거주 계획이 불명확한 경우에 많이 발생합니다. 이번 이야기에서는 토지허가거래 구역에서 토지허가를 신청했을 때 서류작성 보완되는 사례와 보완 방법에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.
1. 매수인, 매도인 공동신청 형식의 미준수
토지거래허가는 기본적으로 매수인과 매도인이 함께 공동신청을 하는 것이 원칙입니다. 만약 한쪽만 서명했거나 대리인이 접수하면서 위임장, 신분증 사본을 누락하고 제출하는 경우 담당 공무원으로 부터 서류 보완을 요구 받을 수 있습니다. 실제 구청 등 지자체 안내에도 공통적으로 허가신청서, 위임장, 신분증 사본, 가족관계증명서, 행정정보 공동이용 사전동의서를 기본서류로 요구하고 있습니다. 따라서 신청 전에 매도인과 매수인의 서명이 포함된 신청서, 대리 신청하는 경우 위임장 등의 서류를 먼저 한 번 확인해 보는 것이 좋습니다.
2. 허가신청서의 정보 불일치
그 다음으로 허가신청서에 작성한 내용이 실제 정보와 불일치하는 경우입니다. 아파트 동, 호수, 지번, 면적, 거래금액, 계약예정일 같은 항목이 등기사항증명서나 계약서 초안과 다르게 작성되면 보완의 대상이 될 수 있습니다. 서울시는 신청서 기재사항으로 계약내용을 명시하고 있고 구청은 이를 바탕으로 허가 여부를 검토합니다. 따라서 신청서 작성 전에는 등기부, 건축물 표시, 계약서 금액 등의 정보를 반드시 확인해 보는 것이 좋다고 생각합니다.
3. 토지이용계획서에 불분명한 정보 작성
또한 토지이용계획서를 너무 추상적으로 작성하는 경우에도 보완이 요구될 수 있습니다. 단순히 '실거주 예정', '입주 예정'와 같이 구체적 정보 없이 작성한다면 왜 사는지, 언제 입주하는지, 실제로 어떻게 이용할지가 불분명해 보일 수 있습니다. 서울시는 허가신청서에 토지이용계획을 적도록 하고 있고 구청 홈페이지에도 실거주용 토지이용계획서 예시까지 다운로드 받을 수 있도록 별도 제공하고 있습니다. 즉, 실무에서는 “현재 주거하는 주택의 임대관계 정리 후 주거의 안정을 위해 2년 이상 실거주용 주택용지로 이용”처럼 목적, 시기, 방법이 드러나록 작성하는 것이 통과될 가능성이 높습니다.
4. 매수인의 유주택 및 매수주택의 임대차 존재 여부 설명 부족
매수인의 주택 보유나 매수하려는 주택의 임차인 존재에 관한 정보를 작성하지 않은 경우에도 보완요구를 받을 수 있습니다. 강남구와 동대문구의 안내사항을 참고하면 매수인이나 세대원이 주택을 소유한 경우에는 기존주택 처리계획 또는 주택추가취득사유 소명서가 필요합니다. 또한 매수하려는 주택에 임차인이 있는 경우에는 임대차 종료를 확인할 수 있는 서류나 임대차계약서 사본을 추가로 요구하기도 합니다. 따라서 신청 대상 아파트에 세입자가 있거나, 매수인 세대가 기존 주택을 보유하고 있다면 증빙 서류까지 별도로 함께 준비하는 것이 좋습니다.
5. 자금조달계획서 누락 및 계산 오류
자금조달계획서와 관련해서도 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 공동명의로 매수인이 여러 명인데 한 장만 제출하거나 자기자금과 차입금을 중복 기재하거나 총액이 실제 거래금액과 맞지 않는 경우가 발생한다면 보완 요구를 받을 수 있습니다. 구청 등에서는 토지취득자금조달계획서를 매수인별로 제출하도록 되어있습니다. 따라서 공동명의라면 반드시 각자 작성하고 합계가 매매대금과 정확히 일치하는지 마지막에 다시 검산해 보는 것이 좋다고 생각합니다.
6. 서류간에 날짜가 불일치 하는 경우
일정에 있어서 서류간에 맞지 않는 경우도 보완 사유가 됩니다. 예를 들어 토지이용계획서에는 곧바로 실거주한다고 적어놓고 증빙서류상에는 매수 대상 주택의 임차인 계약기간이 4개월 이상 남아 있거나 자금조달계획상 대출 실행 시기와 잔금 일정이 맞지 않으면 보완 요구를 받을 수 있습니다. 서울시는 허가 절차에는 서류검토뿐 아니라 관련 부서 협의와 현장조사도 포함되고, 허가받은 목적대로 이용하지 않으면 이행강제금 부과 대상이 될 수 있다고 안내하고 있습니다. 그래서 허가신청서에 첨부되는 서류는 형식뿐만아니라 실제 계약 및 자금조달 계획 등을 구체적으로 설명하는 문서라는 생각으로 작성해야 합니다.
결국 토지거래허가 신청에서 보완요구를 줄이는 핵심은 신청 주체가 맞는지, 기본 정보가 일치하는지, 실거주 계획이 구체적인지, 자금조달 계획이 빠짐없이 설명되는지를 접수 전에 점검하면 됩니다. 토지거래 허가구역에서의 주택거래는 실제 상황과 서류 내용이 정확히 맞아떨어지게 만드는 것이 중요합니다. 이러한 원칙을 지킨다면 불필요한 보완과 일정지연의 가능성을 상당히 줄일 수 있다고 생각합니다.