토지거래허가구역에서 아파트를 매수하려고 할 때 허가신청 전에 약정계약(가계약)을 결정하기 위하여 대출 가능여부와 금액, 이자 등을 한 번만 확인하는것이 부족할 수도 있습니다. 약정서 작성 전에 금융기관에 찾아가서 대출에 대해 확인할 때는 정확한 서류제출 없이 약식으로 확인하는 경우가 많습니다. 하지만 막상 구청 등 지자체로 부터 허가를 받은 이후에 본계약을 실행하고 다시 금융기관에 방문하여 대출을 진행하려다 보면 대출실행이 되지 않는 경우도 종종발생하곤 합니다. 이러한 경우 잘못 하면 잔금을 제 날짜에 치루지 못해 계약금을 날리는 경우가 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 대출도 매수 절차에 따른 일정에 맞춰 단계별로 확인해야 잔금일에 문제가 생기는 것을 최소화 할 수 있을 것으로 생각합니다. 이번 이야기에서는 이러한 위험을 최소화 하기 위해 대출을 확인하는 시점에 대해 구체적으로 말해보도록 하겠습니다.
1. 약정계약(가계약) 전에 최초 확인
위에서도 언급하였 듯이 첫 번째 확인 시점은 가계약을 체결하기 전입니다. 이 단계에서는 꼼꼼하게 확인을 할수록 뒷단계로 넘어갔을 때 대출이 실제 실행되지 않았을 때 발생하는 리스크 비용을 최소화 할 수 있습니다. 먼저 내가 실제로 얼마까지 감당할 수 있는지를 봐야 합니다. 금융당국은 주택담보대출을 포함한 가계대출 심사에서 차주의 총부채원리금상환비율, 즉 DSR을 통해 상환능력을 반영하도록 하고 있습니다. 따라서 토허구역 아파트를 보러 다니기 전에는 주거래은행이나 이용 예정 은행에서 본인 소득, 기존 신용대출, 자동차할부, 카드론 등을 기준으로 사전 한도상담을 먼저 받아보는 것이 옳다고 생각합니다. 이 단계는 대출 가능 여부를 대략 확인하는 단계이지 아직 정식 승인 단계는 아니기 때문에 무조건적인 맹신은 옳지 않다고 판단합니다.
2. 토지거래 허가 신청 전에 재 확인
두 번째 확인 시점은 매수할 아파트를 정한 직후인 약정계약 후 허가신청 전에입니다. 여기서는 단순히 한도만 볼 것이 아니라 어느 은행에서, 어떤 방식으로, 잔금일에 실행할 수 있는지를 확인해야 합니다. 토허구역 거래는 허가 일정이 별도로 진행되기 때문에 은행에 토지거래허가구역 내 아파트 매수건이고, 허가 후 잔금 예정이라는 사실을 미리 알리고 필요한 서류와 접수 가능 시점을 확인하는 것이 중요합니다. 실무적으로는 이때 등기사항증명서, 신분증, 소득증빙, 재직증빙 등을 준비해 사전심사에 가까운 상담을 받는 편이 좀 더 정확한 대출 가능여부와 금액등을 확인할 수 있을 것이라고 생각합니다. 토지거래 허가가 나기 전이라도 은행이 어떤 서류를 요구하는지 미리 확인하면 허가 후 서류를 준비하는 시간을 훨씬 줄일 수 있습니다.
3. 토지거래 허가를 얻은 후에 확인
세 번째 확인 시점은 구청 등 지자체로 부터 허가를 받은 직후입니다. 토지거래 허가를 받게 되면 구청에 허가증을 수령하고 본계약을 해야하기 때문에 어떻게 보면 거의 최종적으로 확인해야하는 시점이라고 할 수 있겠습니다. 이 단계에서 이전 단계에서와 다르게 대출 실행이 안된다고 판명이 난 경우 본계약 실행을 할 수 없어 약정계약(가계약) 시에 매도인에게 지급한 약정금은 포기를 해야하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 하지만 본계약 수행 이후에 대출실행이 안된다고 판명되어 본계약금을 포기해야 하는 상황에 비해서는 적은 금액이라고 할 수 있겠습니다. 그렇기 때문에 대출가능 여부에 따라 약정금액을 포기할지 여부를 결정해야 하는 중요한 시기라고 할 수 있습니다. 이 단계부터는 실제로 접수하고 실행일을 잡는 단계로 보아야 할 것입니다. 허가를 받아야 비로소 거래 효력이 발생하는 절차이기 때문에 은행에서도 허가을 받은 사실을 반영해 최종 심사를 진행하게 됩니다. 특히 정책모기지 계열 상품은 공식 안내상 소유권이전과 동시에 대출 취급이 가능하므로 잔금일과 소유권이전등기 접수일, 대출 실행일을 함께 맞추는 방식으로 진행하는 경우가 많습니다. 따라서 허가증이 나오면 바로 금융기관에 대출 여부, 실행가능일과 추가 보완서류 등을 다시 확인해야 합니다.
4. 잔금일 지급 직전에 확인
이 단계에서는 대출 여부, 한도와 같은 것을 확인하는 것이 아니라 실행 일정과 자금 흐름을 확인해야 합니다. 대출금이 잔금일 당일 매도인에게 바로 지급되는지, 법무사와 은행 서류 전달 일정이 맞는지등을 점검해야 합니다. 잔금일을 너무 촉박하게 정하면 대출 허가와 대출 실행일이 서로 엇갈릴 수 있습니다. 그렇기 때문에 대출 확인의 마지막 단계는 “그 돈이 잔금일에 실제로 들어오느냐”를 확인하는 절차라고 보아야 할 것입니다.
정리하면, 토지거래허가구역 아파트 매수 시 대출 확인은 네 번이 필요하다고 생각합니다. 먼저 약정 계약 전에는 내 상환능력과 대략 한도를 확인하고, 토지거래허가 신청 전에는 이용할 은행과 접수 방식을 정해야 합니다. 그리고 나서 허가를 받게되면 정식 대출 심사와 실행 가능일을 확인합니다. 마지막으로 잔금 직전에는 대출금 입금 일정과 자금의 흐름을 최종 점검해야 합니다.