토지거래허가구역에서 아파트를 매수하는 경우에는 일반 매매보다 자금조달관련 서류에 대한 관리가 훨씬 중요합니다. 허가 신청 단계에서 이미 자금조달계획을 제출했더라도 허가 후 본계약을 체결한 뒤에는 실제 거래금액과 자금출처를 아파트 매수 금액에 다시 맞춰서 관리해야 하기 때문입니다.각 구청의 안내에 따르면 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 본계약 이후에 30일 이내로 매수 물건이 소재한 구청에 제출하여야 합니다. 그렇게 때문에 최초에 허가시에 제출하였던 토지취득자금 조달계획서와 내용의 변경 사항이 있다면 서류 상과 실제의 자금 흐름을 맞추는 작업을 진행해야 할 것입니다.
1. 차용증 작성 배경
허가시에는 금융권으로 부터의 대출이 가능하다고 확인하였는데 막상 대출을 진행하다 보면 대출이 되지 않는 경우가 종종 발생합니다. 이러한 경우 부족한 조달자금을 충당하기 위해 지인으로 부터 돈을 빌리는 경우가 있습니다. 바로 이 때 자금을 차입하기 위해 작성하는 문서가 차용증입니다. 본계약 후 제출하는 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 토지거래허가구역 내 주택 거래의 경우 첨부서류 제출 대상이고 그 서식은 ‘그 밖의 차입금’을 적은 경우 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 증빙서류를 붙이도록 하고 있기 때문입니다. 또 이 서류는 계약체결일부터 30일 이내 제출해야 하고, 부동산거래계약 신고서 접수 전에는 별도 제출이 불가하다고 명시돼 있습니다. 따라서 차용증은 단순한 사적인 계약서 일 뿐만 아니라 부동산 실거래신고 단계에서 자금출처를 설명하는 증빙서류로써의 역할을 합니다.
2. 차용증 포함 내용
차용증을 작성할 때에는 단순히 형식보다 충분히 설명이 가능한 내용이 포함되어 있는지가 중요합니다. 채권자와 채무자의 성명, 주민등록상 주소, 차입금액, 차입일, 사용목적, 이자 유무와 이율, 변제기, 상환방법, 입금계좌번호, 날인 등을 포함하여 작성해야 합니다. 여기에 실무적으로는 “사용목적: OO아파트 매수 잔금 지급”, “차입일: 실제 입금일과 동일하게”, “상환방법: 일시상환인지 분할상환인지”를 구체적으로 적는 것이 좋습니다. 차입금액은 '금 1억원(￦100,000,000원)'과 같이 한글과 숫자를 함께 적어 오기의 가능성을 줄이고 입금계좌번호는 실제 송금이 이루어질 계좌로 적어 차용증과 계좌이체 내역이 서로 일치하도록 해야 할 것입니다. 이렇게 작성해야 차용증이 단순 문서가 아니라 실제 거래를 반영하는 증빙자료로써 신뢰성이 높아지게 될 것입니다.
이자 항목도 법규나 규정내 범위에서 협의하여 정하여야 합니다. 개인 간 금전거래라도 이자를 약정할 수 있지만 일반적인 금전대차의 최고이율은 연 20%를 넘을 수 없고 초과 부분은 법정무효가 됩니다. 반대로 부모-자녀 등 특수관계인으로부터 무이자 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 금전을 빌리게 되면 상속세 및 증여세법상 증여 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 가족이나 매우 가까운 지인에게 자금을 빌리는 경우라면 차용증에 이자 유무와 이자율 란을 작성하도록 하고 유이자라면 몇 퍼센트인지를 명확히 적고 실제 지급 내역도 남기는 것이 좋습니다.
진행 절차는 차용증을 작성하고 채권자가 채무자 계좌로 송금하고 채무자가 매도인 계좌로 잔금을 지급하는 순서입니다. 만약 차용증의 날짜와 채권자에서 채무자로의 송금일이 맞지 않으면 차용증에 대한 신뢰도가 떨어질 것입니다. 그렇기 때문에 친분이 있는 사인간의 거래가 할지라도 금융기관의 대출에 준하여서 정확한 날짜에 정확한 금액을 주고 받아야 할 것입니다. 또 주택취득자금 조달 및 입주계획서에는 자기자금과 차입금을 중복하여 작성해서는 아니되며 각 항목 금액의 합계는 실제 거래금액과 반드시 일치해야 합니다. 따라서 보금자리론, 예금, 지인 차입금을 함께 쓰는 경우라면 차용증을 따로 쓰는 것 뿐만 아니라 차용증 금액이 자금조달계획서의 ‘그 밖의 차입금’ 금액과 정확히 일치해야 합니다.
결국 토지거래허가구역 아파트 매수에서 자금조달을 위한 개인간 차입 과정에서 생성된 차용증은 단순한 개인 간 약속문서가 아닙니다. 허가 단계에서 제출한 토지취득자금 조달계획서와 본계약 후 신고하는 자금출처 증빙 사이를 연결해 주는 실무 문서입니다. 그래서 잘 작성된 차용증은 누가 얼마를 언제 빌려줬고, 왜 빌렸으며, 어떤 계좌로 오갔고, 어떻게 갚기로 했는지가 한눈에 확인할 수 있는 문서입니다. 토지거래허가구역의 거래일수록 자금의 실제 흐름과 서류의 정합성이 중요하므로 차용증은 반드시 거래 사실에 맞춰 구체적으로 작성하는 것이 현명한 방법이라고 할 수 있겠습니다.