서울이나 분당과 같은 수도권 아파트와 비수도권 아파트를 투자라는 관점으로 임장할 때는 체크를 해야하는 요소가 다를 수 있습니다. 수도권은 수요층이 두텁고 거래가 비교적 빠르게 이루어지는 편이라 짧은 시간 안에 얼마나 괜찮은 매물을 리스크 없이 구하느냐가 중요한 부분일 것입니다. 반면에 비수도권은 지역별로 수요 편차가 큽니다. 인천, 대전과 같은 광역시와 시ㆍ군단위의 지방을 비교하자면 지역 선호도에 따른 인구의 밀집도가 다릅니다. 그렇기 때문에 인구밀집도가 낮은 지역은 투자로써의 가치가 적고 공실이 많이 발생합니다. 그러므로 공실을 최소화 하는 것이 비수도권 아파트 투자의 성패를 가르는 부분입니다. 같은 아파트라도 임장에서는 전세 수요, 월세 전환 가능성, 임차인 성향, 유지비, 그리고 출구전략을 서로 다른 방식으로 확인해야 합니다. 이번 글에서는 수도권과 비수도권에서 투자용 아파트를 구하기 위한 임장을 할 때 차이가 나는 포인트를 투자, 임대, 공실의 관점으로 정리해 보도록 하겠습니다.
수도권은 아파트 향과 학군 비수도권은 생활권
수도권 아파트의 경우 같은 단지라도 몇 층이냐 또는 어느 향을 바라보는지에 따라 임대에 대한 수요가 달라지고 매도시에도 선호도가 나누어지는 경우가 많습니다. 예를 들어 역과의 거리 차이, 주변 학군, 대로변 소음 여부, 커뮤니티 접근성 같은 요소가 전ㆍ월세 수요에 즉시 반영됩니다. 그래서 수도권에서는 미세한 차이가 프리미엄을 만든다는 것을 전제로 임장을 하는 것이 좋습니다. 단지 안에서도 엘리베이터 바로 옆이거나 주차장 출입구 바로 근처거나 쓰레기장 동선이 겹치는 경우에는 기피 요소가 될 수 있습니다. 이러한 점을 확인하면 좋은 아파트를 구할 수 있습니다. 또한 서울과 같은 대도시는 직장 근처에 주택수요가 많아 출퇴근 동선이 곧 임대 수요로 연결되므로 주요 업무단지로 부터 지하철 정거장 수와 환승 횟수의 차이 같은 체감 요소도 중요할 것입니다.
반대로 비수도권은 단지 내부의 미세한 차이보다 임차인에게 생활권이 매력적인지 여부가 우선인 경우가 많습니다. 같은 단지 안에서 아파트의 향이나 수도권 만큼 프리미엄이 크게 붙지 않는 지역도 있고 무엇보다 생활권이 좋지 못하면 공실로 남겨지는 기간이 길어질 수도 있습니다. 그렇기 때문에 비수도권 임장에서는 학교, 병원, 마트에 접근 같은 생활권 요소가 바로 해결되는지에 집중하여야 합니다. 특히 대기업 공단과 같은 지역을 대표하는 직장과의 거리, 주 수요층을 먼저 가정하고 임장하는 것이 공실 리스크를 낮출 수 있습니다. 결론적으로 수도권은 디테일이 투자용 아파트의 수익과 연결되고 비수도권은 생활권이 공실 여부를 좌우하는 경우가 많습니다.
수도권은 안정성 비수도권은 공실률
수도권은 전·월세 수요가 두터운 편이라 임대 안정성이 상대적으로 높은 시장으로 인식됩니다. 그래서 수도권 투자 임장에서는 임차인이 끊기지 않는 조건의 아파트를 선택하는 것이 중요합니다. 예를 들어 관리비가 지나치게 높지는 않은지, 주차가 크게 불편하지 않은지, 역이나 버스 접근이 좋은지 등의 요소를 확인하는 것이 우선일 것입니다. 또한 수도권은 월세 전환이 비교적 쉬운 편인 지역이 많아, 전세에서 월세로 전환 시 임차인의 선호도가 어떠한지를 임장 단계에서 주변시세를 통해 확인하면 좋을 것입니다.
반면에 비수도권은 표면 수익률이 좋아 보이는 매물이 있어도 공실이 길어진다면 수익률의 의미가 적어질 것입니다. 그러므로 비수도권 임장에서는 공실 기간이 평균 얼마나 되는지 학기나 직장의 인사 시즌에 따라 성수기나 비수기의 흐름이 있는지를 확인해 보는 것이 필요합니다. 또한 비수도권은 단지 내 경쟁 매물이 한 번에 쏟아지면 임대료가 많이 내려갈 수도 있기 때문에 주변 동일 평형 공급량과 신축 입주 예정과 같은 공급 변수도 임장 체크리스트에 포함하는 것이 좋습니다. 정리하면 수도권은 임대가 끊기지 않는 안정성 관리가 핵심이고 비수도권은 공실률을 먼저 살펴봐야 합니다.
수도권은 팔릴 집을 비수도권은 팔 수 있는 시점
아파트 투자 임장에서 중요한 것이 출구전략입니다. 비로소 매도를 했을 때에 매수가격에 대비해서 얼마나 자산을 증식했는지가 결정되기 때문입니다. 수도권은 거래량이 상대적으로 많은 편이라 어떤 집이 잘 팔리는지의 기준이 비교적 명확합니다. 역세권, 학군, 대단지, 브랜드, 그리고 관리 상태 같은 요소들이 매도 시 어느정도 수요가 받쳐주면 공실이더라도 매도로 전환될 가능성이 높습니다. 그래서 수도권 임장에서는 매도 관점에서 기피 요소를 더 엄격하게 보아야 합니다. 대로변 소음, 철도나 고가도로의 인접 여부, 조망, 주차난 같은 요소는 매수자의 선호도가 낮아지게 하므로 매도가 잘 안될 수도 있습니다.
반면에 비수도권은 좋은 집인데도 불구하고 거래량이 적은 시기가 생길 수 있습니다. 지역 경제의 흐름, 인구의 유출입, 신규 공급, 금리의 변화에 따라 거래량이 급감하면 매도를 하고 싶어도 못하는 경우가 발생합니다. 그래서 비수도권 아파트의 임장에서는 집 자체의 장점뿐 아니라 지역의 거래가 언제 많은지와 같이 거래 주기를 함께 살펴보아야 합니다. 예를 들어 대규모 입주 물량이 예정되어 있으면 단기적으로 매매가가 적어질 수도 있고 지역 내 대표 산업의 채용이나 이전 이슈가 있으면 임대 수요와 매수 심리가 동시에 흔들릴 수도 있습니다. 또한 비수도권은 갈아타기 수요가 수도만큼 많지 않은 곳도 있기 때문에 매도 시점에 경쟁 매물이 많아지면 가격 하락 조정이 크게 발생할 수 있습니다. 따라서 비수도권은 임장 단계에서 내가 팔아야 할 시점에 경쟁 물량이 늘어날 가능성까지 함께 체크하는 것이 좋습니다. 결국 수도권은 임장을 하면서 팔릴 조건을 엄격하게 따져보아야 하며 비수도권은 팔 수 있는 타이밍과 공급 변수를 함께 보아야 하는 것이 투자 임장 전략의 결정적 차이입니다.
수도권은 디테일한 요소가 임대와 매도 수요를 좌우하고 비수도권은 생활권, 공실률, 공급 변수 같은 요인이 성패를 가르는 경우가 많습니다. 투자 관점이라면 단순히 수익률이라는 숫자보다 공실기간과 출구전략을 먼저 확인하고 지역별로 체크리스트의 우선순위를 다르게 설정한다면 성공적인 임장에 한 걸음 다가갈 수 있을 것입니다.