프리랜서의 경우 주택을 구매할 때 주택담보 대출을 받기 위해 정부24에서 소득금액증명서를 발급해 보면 수입금액 대비 소득금액이 현저히 낮은 경우가 발생하기도 합니다. 이러한 경우 대출을 해주는 금융기관에서는 소득금액이 낮다고 판단하여 대출 한도가 원하는 만큼의 금액만큼 승인되지 않는 경우가 많습니다. 생애 첫 주택마련의 꿈을 가진 사람들이 많이 이용하는 보금자리론 또한 주택담보대출 중 하나이기 때문에 이러한 소득증빙은 피해갈 수 없을 것입니다. 이 때 먼저 알아둘 점은 한국주택금융공사가 인정하는 방식 안에서 더 유리한 입증 방법을 선택할 수 있다라는 점입니다. 이번 이야기에서는 소득금액이 생각보다 적은 프리랜서가 보금자리론의 소득증빙을 할 때 소득금액증명서 외에 다른 방법에 대해 포스팅 해보도록 하겠습니다.
1. 소득금액증명원 외 서류 확인하기
프리랜서가 가장 먼저 점검할 부분은 소득금액증명원만 제출하지는 않았는지를 확인하는 것입니다. 한국주택금융공사 업무처리기준상 사업소득 입증서류는 소득금액증명원 외에도 사업소득 원천징수영수증, 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 자진납부계산서 등이 있습니다. 특히 거주자의 사업소득 원천징수영수증은 지급총액의 60%를 환산소득액으로 본다고 되어 있어 필요경비를 많이 반영해 소득금액증명원상 소득금액이 낮은 경우라면 이 서류가 더 유리하게 대출한도에 적용될 수 있습니다. 다시 말하면 먼저 제출할 수 있는 사업소득 입증서류 중 무엇이 가장 크게 인정되는지를 면밀히 비교해야 하는 것입니다.
2. 최근 소득 상승분 인정여부 확인하기
그 다음으로 소득 상승분을 최신 소득으로 인정받을 수 있는지 여부를 확인하는 것입니다. 한국주택금융공사 기준은 원칙적으로 최근 2개년 증빙소득을 확인하고 두 해 소득 차이가 20%를 초과하면 2개년 평균소득을 적용합니다. 다만 증가한 소득이 지속가능한 상시소득으로 인정되면 최근년도 소득으로 인정받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 프리랜서가 2개년 중 최근년도의 소득이 급격히 증가하였을 경우, 최근 계약이 일회성이 아닌 다년의 계속성이고 현재에도 같은 업종 및 업태로 유지하여 계속 일하고 있다면 이러한 사실을 충분히 증빙하는 자료를 최대한 준비하는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.
3. 인정소득이 높은 소득인지 여부 확인하기
보금자리론은 소득 입증이 어려운 경우 국민연금 또는 건강보험료 납부내역으로 소득을 추정할 수 있고, 부부합산 소득이 2,400만 원 이하인 경우도 인정소득 대상에 포함합니다. 산식은 최근 3개월 평균 보험료를 기준으로 연소득을 추정하고 95%를 반영하는 방식입니다. 따라서 소득금액증명원상 소득금액은 낮지만 건강보험료나 국민연금 납부 수준이 더 높은 프리랜서라면 후자를 통해 인정소득을 받는 것이 대출한도를 높이는데 유리할 수 있을 것입니다.
다만 인정소득으로 연소득을 산정하면 한도 계산상 연소득 5천만 원 한도가 있고, 다른 소득이나 배우자 소득과 합산할 수 없으며, 근로소득자에 대한 예외를 빼면 주택가 대비 담보인정비율(LTV)도 60%로 제한됩니다. 그렇기 때문에 프리랜서는 증빙소득과 인정소득으로 산정할 때 경우를 각각 계산해 보고 더 나은 쪽을 선택하는 전략이 필요할 것입니다.
실무적으로는 소득금액증명원, 사업소득 원천징수영수증, 세무사 확인 신고서류를 모두 비교합니다. 그다음으로 건강보험료 납부확인서, 건강보험자격득실확인서, 국민연금 가입내역 확인서를 준비해 증빙소득 방식과 인정소득 방식을 동시에 한국주택금융공사 상담원과 상담해 보는 것이 좋을 것입니다. 한국주택금융공사 신청 절차도 상담 후 서류제출과 심사 순서로 진행되므로, 처음부터 한 가지 서류 제출만 고집하기 보다는 유리한 입증 방법을 사전에 점검하는 것이 좋습니다.
정리하자면 프리랜서가 보금자리론 한도를 높이는 현실적인 방법은 세 가지입니다. 첫째, 소득금액증명원 외에 더 유리한 사업소득 입증서류를 선택할 것. 둘째, 최근 소득 증가가 지속가능하다는 점을 입증해 최신 소득 반영 가능성을 높일 것. 셋째, 보험료 납부 수준이 더 높다면 인정소득 방식까지 같이 비교할 것입니다. 수입금액은 큰데 소득금액증명원만 낮다는 이유만으로 자동으로 한도가 늘어나는 구조는 아니므로 어떤 서류가 공사 기준상 더 크게 인정되는지부터 꼼꼼히 따져보는 것이 원활한 대출을 통한 자금 마련에 가장 중요한 부분이라 할 수 있겠습니다.