30세 이상의 미혼 단독세대주가 생애최초로 3억 원이 넘는 집을 구매하려는데 대출을 받아야 하는 경우 해야하는 일 중에 하나가 소득금액증명서를 발급 받아 보는 것입니다. 매출처럼 보이는 수입금액과 대출심사에 실제 반영되는 소득금액은 다른 경우가 다수 발생합니다. 특히 개인사업자나 프리랜서라면 수입금액 보다 소득금액증명원상 소득금액이 대출을 받을 때 더 중요하게 반영되는 경우가 많습니다. 한국주택금융공사 업무처리기준은 보금자리론과 디딤돌 모두에서 증빙소득을 원칙으로 보고있으며 그 증빙소득은 소득금액증명원 등 객관적 서류로 입증되는 종합소득이라고 설명합니다.
1. 디딤돌대출은 사실상 불가
이러한 한국주택금융공사의 기준에 따르면 3억 원 초과 주택을 사는 만 30세 이상 미혼 단독세대주에게 있어 디딤돌대출은 사실상 어렵다고 할 수 있습니다. 디딤돌대출의 미혼 단독세대주 기준은 주택가격 3억 원 이하와 전용면적 60㎡ 이하가 핵심이고, 생애최초라도 이 가격 기준에 부합하지 않는 다면 대상이 되지 않기 때문입니다. 따라서 디딤돌대출보다는 보금자리론 가능성을 알아보는 것이 현명한 판단이라고 생각합니다.
2. 보금자리론은 대출 가능성 존재
보금자리론은 생애최초라면 상대적으로 검토 여지가 있다고 생각합니다. 공식 상품안내 기준으로 보금자리론은 6억 원 이하 공부상 주택, 부부합산 연소득 7천만 원 이하, 생애최초의 경우 최대 한도가 4.2억 원이고 담보인정비율(LTV) 최대 70%, 총부채상환비율(DTI) 최대 60% 까지 가능합니다. 따라서 집값이 3억 원을 넘더라도 6억 원 이하이고 다른 무주택 요건을 충족한다면 정책모기지 중에서는 보금자리론이 가장 먼저 검토할 상품일 것입니다. 여기서 핵심은 소득요건 충족과 실제 한도 확보는 별개라는 점입니다. 은행이나 공사는 소득금액증명원상 수입금액이 아닌 소득금액을 기준으로 증빙소득을 보게 될 가능성이 있습니다. 보금자리론 업무처리기준도 증빙소득을 원칙으로 하고 최근 2개년 증빙소득을 확인하도록 규정하고 있습니다. 결국 매출 규모보다 세무서류상 남는 소득이 낮으면 대출 가능금액도 기대보다 줄어들 수 있을 것입니다.
3. 보금자리론 대출 금액의 핵심은 총부채원리금상환비율(DSR)
그렇다고 소득금액이 낮다고 무조건 높은 금액의 대출이 불가능하다고 단정할 수는 없습니다. 예를 들어 연소득 1천만 원에 은행권 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 단순 적용한다면 연간 원리금 상환 가능액은 약 400만 원 월 기준으로는 약 33만 원 수준입니다. 같은 가정에서 금리 4.2% 원리금균등상환으로 5천만 원을 30년 빌리면 월 상환액은 약 24.5만 원, 40년이면 약 21.5만 원이기 때문에 다른 부채가 거의 없다면 숫자상으로는 5천만원 이상의 대출이 아예 불가능한 경우는 아니라고 할 수 있겠습니다. 다만 실제 심사에는 기존 신용대출, 카드론, 자동차할부, 스트레스 DSR, 담보평가가 함께 반영되기 때문에 예상과는 조금 다른 결과가 발생할 수도 있습니다.
4. 소득금액 외 인정소득 검토 필요
또 하나 검토해봐야 하는 부분은 금융기관이나 공사의 소득금액 이외의 인정소득에 대한 부분입니다. 공사 기준으로 증빙소득 입증이 어려운 경우 건강보험료나 국민연금 납부내역을 활용한 인정소득 산정을 허용하고 있습니다. 즉, 세무서상 소득금액은 낮아도 실제 건강보험료 납부 수준이 더 높다면 은행 상담 과정에서 증빙소득이 아니라 인정소득 적용이 가능한지를 꼭 확인해볼 필요가 있습니다. 이 부분은 특히 개인사업자나 프리랜서에게는 대출 가능한 금액의 차이가 클 수 있는 부분입니다.
생애 첫 주택 마련을 할 때 낮은 금리로 인해 디딤돌 대출을 선호하는 경향이 있습니다. 하지만 디딤돌대출은 요건을 충족하는 것이 특히 서울에서 주택을 매수하려는 경우라면 쉽지 않을 것입니다. 30세 이상 미혼 단독세대주, 3억 초과 생애최초 주택 구입 시 가능한 대출에 대해 다시 한 번정리하자면 주택가격이 6억 원 이하라면 생애최초 보금자리론 가능성을 검토하도록 합니다. 핵심 판단기준은 수입금액이 아니라 소득금액 또는 인정소득으로 얼마까지 인정이 되는지입니다. 그렇기 때문에 이러한 경우에는 매수할 주택을 먼저 선택하기보다 보금자리론 취급은행이나 한국주택금융공사를 통해 소득금액증명원, 건강보험료 납부내역, 기존 부채 현황을 기준으로 1차 사전심사를 받아보는 것이 향후에 잔금을 치루는 것을 대비하여 가장 안전한 절차라고 생각합니다. 그렇게 해야 '생애최초'라는 말만 믿고 계약했다가 정작 대출 한도가 부족하여 계약금을 잃게 되는 최악의 상황을 방지할 수 있을 것입니다.